Проведение оценки объектов незавершенного строительства проводится в интересах собственников таких объектов и потенциальных инвесторов. Инвестору необходима независимая оценка, которая даст объективный анализ всех аспектов инвестирования и позволит снизить риски от вложения денег в завершение строительства объекта, для собственника важным является гарантия получение максимального дохода от продажи.
Необходимость оценки
- Оценка позволяет определить варианты наиболее эффективного использования объекта с учётом его возможного перепрофилирования или создания нового объекта в случае сноса недостроя.
- Оценка позволяет учесть затраты на подготовку или восстановление пакета разрешительной документации, на завершение строительства и ввод объекта в эксплуатацию.
- Важнейшей составляющей элементов исходно-разрешительной документации являются условия подключения объекта к сетям водоснабжения, канализации, газоснабжения, энергоснабжения. В случае если срок действия исходно-разрешительной документации закончился или планируемое изменение функционального назначения объекта требует наличия дополнительной мощности в части инженерного обеспечения, то затраты, связанные с получением нового комплекта исходно-разрешительной документации, должны быть учтены заново.
Объекты незавершённого строительства, которые представляют собой недостроенные жилые и общественные здания и могут после ввода в эксплуатацию быть использованы в качестве доходной недвижимости оцениваются с использованием затратного и доходного подходов.
Здания и сооружения производственного назначения, в свою очередь, можно разделить на две большие группы. К первой группе относятся здания и сооружения специализированного назначения, у которых возможности изменения функционального назначения практически отсутствуют из-за особенностей конструктивных решений (здания трансформаторных подстанций, закрытых распределительных устройств, электростанций). Во вторую группу входят объекты, которые могут быть использованы для размещения в них различных типов производств, и, следовательно, обладают более универсальными объемно-планировочными и конструктивными решениями (здания отраслей легкой, пищевой, фармацевтической промышленности и др.). При оценке рыночной стоимости не завершенных строительством объектов, специализированного назначения, функционального назначение которых не может быть изменено из-за особенностей конструктивных решений, используют, в основном затратный подход. При оценке рыночной стоимости не завершенных строительством объектов, более универсальных для размещения других видов производств, обладающие более универсальными объемно-планировочными и конструктивными решениями могут быть оценены в рамках затратного и доходного подхода. Подход, основанный на сравнительном анализе продаж при оценке незавершенных строительством объектов не используется.
Необходимые документы
- Документы, подтверждающие права на земельный участок.
- Разрешительная документация на строительство.
- Общая пояснительная записка к строительному проекту.
- Бухгалтерская справка о балансовой стоимости здания (если собственник здания - юридическое лицо).
- Отраслевая принадлежность объекта.
- Проектная документация, дата ее утверждения.
- Площадь застройки.
- Дата начала строительства.
- Дата фактического прекращения строительства.
- Сведения о конструктивной системе здания (сооружения).
- Разрешенная годовая потребляемая мощность (водо-, электро-, газоснабжения и т.п.).
- Степень завершенности строительства в целом и по отдельным конструктивным элементам в отдельности.
- Акт консервации не завершенного строительством объекта (если объект законсервирован).
- Сведения о наличие обременений у объекта незавершенного строительства, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, и иных ограничений по использованию объекта.
- Объектный сметный расчет (форма №3).
- Сводный сметный расчет стоимости строительства.
- Акты о приемке работ, выполненных от начала строительства (форма №2).
- Акты на скрытые работы, выполненные от начала строительства.
Данный перечень документов является примерным и может быть изменен (сокращен или расширен) после детального ознакомления с техническим заданием на оценку объекта недвижимости.