В отношении договора простого товарищества, опосредующего переход прав на недвижимое имущество, ГК не содержит требования о необходимости его государственной регистрации. Достаточно того, что государственной регистрации подлежит возникновение, переход и прекращение права долевой собственности на общее имущество товарищей (п. 1 ст. 131 ГК). Таким образом, момент заключения договора простого товарищества определяется в соответствии с общими требованиями п. 1 и 2 ст. 433 ГК и не связан с государственной регистрацией права долевой собственности на внесенное имущество, если таковая необходима. Соответствующие выводы отражены в п. 18 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16 февраля 2001 г.
Другая проблема связана с распоряжением участником долевой собственности принадлежащей ему долей в праве собственности. Согласно п. 1 ст. 250 ГК при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники имеют право преимущественной покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. ГК возлагает на продавца обязанность известить других участников общей собственности о своем намерении продать свою долю постороннему лицу. В случае прямо выраженного отказа других участников общей собственности или их молчания в течение месяца они утрачивают право преимущественной покупки. Применительно к государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество встал вопрос, каким образом защитить интересы участников долевой собственности от недобросовестных действий продавца. Ст. 24 Закона о регистрации устанавливает, что к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы о том, что продавец доли известил в письменной форме остальных ее участников о намерении продать свою долю.
На практике указанная норма зачастую «работает» против добросовестных продавцов. Нередки случаи, когда продавец не знает, где находятся остальные сособственники. Тем самым он оказывается в безвыходной ситуации, поскольку при данных условиях передать долю в праве собственности покупателю невозможно. С другой стороны, от недобросовестных продавцов данное правило тоже не защищает. Существует достаточное количество способов получения доказательств отправления какого-либо извещения, которого на самом деле не было.
Как же быть? Достаточно надежным гарантом интересов сособственников служит п. 3 ст. 250 ГК, который предоставляет участнику долевой собственности в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Иными словами, в случае незаконного отчуждения доли в праве собственности и ее государственной регистрации за третьим лицом сособственники сохраняют возможность оспаривать соответствующее решение в судебном порядке. В данном случае моральные и материальные потери сособственников будут существенно ниже тех, которые ныне может понести продавец доли в праве собственности, чье правомочие распоряжения «парализовано» отсутствием сведений о местонахождении других сособственников.